房地产市场调研报告

时间:2021-5-26 作者:材料狗

房地产市场调研报告

 

房地产业作为一种重要的经济杠杆,是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020 年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。近年来,XXXX处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期,加强宏观调控,保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对XX房地产市场发展情况进行调研,形成以下研究报告。

一、房地产市场基本情况

2020 年,随着新冠疫情在全球的不断蔓延,世界经济受到严重冲击的背景下,X月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件,从土地、户籍和资本等方面提出改革意见,完善土地、人口和资金等要素的市场化配置,加速推进区域一体化进程,促进资源向中心城市及重点城市群集聚,强化金融监管,因城施策更加灵活,释放中长期利好,保证房地产市场平稳运行。

全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看,20XX年以来,一线城市房价总体表现为稳中有降,二三四线城市房价平均涨幅较大,其中四线城市指数上涨XX.X。2020年,在疫情影响下,一线城市指数上涨X.X,二线城市指数上涨X.X,涨速相对较快,市场恢复迅速;三四线城市市场稳中有降,特别是三线城市指数下跌X.X,降速明显。

但随着2019年X月,国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求,超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为,未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集,导致刚性购房需求增加,并在土地资源紧缺等因素的影响下,一二线城市房价必将大概率出现上涨,房地产市场分化将加剧;例如,2020年,XX优化入户政策,规划户籍人口增加XX万人,X-X月份XX房价大幅上涨,目前,XX新房均价为XXXXX元/㎡,2020年上涨幅度X.X,其中四月份一手住宅成交XXXX套,创近X年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”,土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响,房价出现回调。

XX房地产市场。2019年,XX楼市跌宕起伏,年初高XX土地拍卖楼面价突破万元,掀起楼市热潮,然而年中过后,“金九银十”销量一般,年底,房企冲量打折优惠,市场呈降温趋势。但市场依然活跃,优质区域竞争激烈,住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看,高XX凭借经济发展和区域规划优势,在土地价格方面领跑全市,XX、XX、XX个区域供求规模领跑全市,其中XX全年成交规模约XXXX万㎡;从成交面积段看,面积XXX-XXXm2占成交量的XX.X,市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变,大平层住宅超越洋房受到购房者关注。

XX房地产市场。2019年,XX房地产开发行业增加值为XX.XX亿元,占GDP的比重为X.X,对GDP贡献率为XX.X,2019年XX房地产业和建筑业实现税收约XX.XX亿元,累计留存市、县级税收收入XX.XX亿,占地方财政预算收入的XX.XX。XX大型房企云集,有XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等大型房地产企业XXX家,有XX物业、XX物业、XX物业等物业服务企业XXX家。20XX年X月到20XX年X月,XX房地产总销售面积XXX.XX万㎡,新房共销售XXXXX套,其中XX-XXX㎡的房型占比XX;目前在售项目XXX个,XX新房备案成交均价为XXXXX元/㎡;截至X月底,XX商品房库存面积XXX.XX万㎡,共有XXXXX套;存量房约XX万套(含XX限购区域X万套),存量房交易共计约XXXX套。

二、XX房地产情况分析

近三年来,XX在完成辖区社会事务代管托管、XX获批建设国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建设大XX新中心等多重因素推动下,经济高质量发展,“三个环境”持续优化,城市品质带动区域价值不断提升,房地产市场快速发展,呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点:

(一)房地产市场供应状况

1.房地产开发投资稳步增长,增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势,但投资增速呈回落态势,从2019年X月同比增长XXX.X,下降到20XX年底的同比增长XX.X,回落XX.X个百分点,受疫情影响,今年X-X月累计同比增长降至XX.X,同比增速从最高点下降三分之一,一定程度上反映了房地产开发企业对XX房地产投资开发趋于理性,谨慎度不断提升,逐渐控制其在XX的开发规模。

2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来,XX土地交易市场活跃,热度不断攀升,对大XX区域土地供应起主要作用。20XX年,XX总计成交居住用地约XXXX亩,占XX的XX,成交总金额约XXX亿元,其中,住宅类亩均价为XXX万元/亩,住宅类亩单价区间XXX-XXX万元/亩(XX地产视线);20XX年XX住宅类用地成交约XXXX亩,占XX的XX,成交总金额约XXX亿元,其中,住宅类亩均价为XXX万元/亩,住宅类亩单价最高约为XXX万元/亩(昂赛咨询)。

2019年住宅用地平均地价同比增长XX.X。二是XX地块频现。XX内部土地供应分布不平衡,20XX年,居住类土地成交主要集中在XX新城、XX新城和XX新城,XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套不足等因素影响,土地成交面积相对较少;20XX年,随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响,居住类土地出让主要集中在XX新城和XX新城,XX新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈,出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20XX年,招商地产与中海地产、保利地产等企业经过XX轮竞拍,以XXX万元/亩拍下XX板块XX亩住宅用地,溢价率达到XX。

今年X月X日,XX有限公司溢价拍得XXXX两宗地,其中一宗XX.XXX亩的住宅用地溢价率XX.XX,亩单价达到XXXX万元/亩。

  1. 商品住宅施工比重下降、有效供给不足。XX房地产投资以普通住宅为主,商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落,比重逐渐降低,近一年来占比从XX.X下降到XX.X,平均占比XX.X。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了X.X,反映出XX商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。

房地产的施工面积反映潜在供给面积,竣工面积体现有效的供给面积。20XX年XX房屋施工面积累计XXXX.XX万mX,累计增长XX.X,房屋销售面积XXX.XX万mX,累计增长XXX.X,房屋累计竣工面积XX.XX万mX,累计增长XXX.X,住宅竣工面积累计XX.XX万mX,累计增长XXXX;20XX年,XX房屋销售面积是竣工面积的XX.X倍,加上部分企业的捂盘惜售,放慢入市速度等因素影响,短期房屋有效供给不足,房价上涨较快;施工面积是销售面积的X.X倍,是竣工面积的XX倍,XX房地产去化周期为X.X个月,高于XX市X.X个月,随着库存逐渐增加,受房地产竣工周期等因素影响,预计今年和明年大量楼盘将上市,市场供给将大幅增加,有效缓解房地产供求结构性失衡局面。

(二)房地产市场需求状况

1.商品住宅价格稳中有涨。XX“620”新政后,XX区域内房价有所降温,XX需求旺盛,热度不减,受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响,XX在加大土地供给的同时,采取引导消费者理性购房等措施,房价趋于平稳,未出现较大幅度上涨,从2019年X月-2020年X月期间上涨幅度XX,目前市场均价为XXXXX元/m2,同期高新、XX分别上涨XX、XX。

2.新房销售需求旺盛。XX商品房销售态势良好,销售面积逐月增长,市场需求旺盛,主要以刚改型、改善型消费者为主。一是XX商品住宅销售面积逐月累计增长,销售趋势平稳。20XX年,XX房地产累计销售XXX.XX万㎡,其中住宅为XXX.XX万㎡,商品住宅销售增速出现先升后降趋势,从年初的XX.X,快速攀升到X月的XXX.X,到年底又降至XXX.X,与XX市场情况出现“共振”。在疫情影响下,20XX年,X-X月商品房累计销售XXX.XX万㎡,销量与20XX年同期(XXX.XX万㎡)基本持平,累计增速为X.X,增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。20XX年X月到20XX年X月,XX新房共销售XXX.XX万㎡,销售XXXXX套,其中XX-XXX㎡的房型占比XX,XX㎡以下和XXX㎡以上分别约占XX、XX,呈现出“两头轻、中间重”的态势。

3.存量房交易市场不活跃。XX住宅主要以自住和家庭唯一住房为主,并且新房均价与二手房价格差异不明显,交易手续复杂等因素影响,XX二手房交易市场不活跃,XX目前存量房交易共计约XXXX套,约为存量房的X.X。XX范围内X月份在售二手房约XXXX套,均价XXXXX元/㎡。

4.商品住宅市场区内价差较大。目前,XX房地产在售项目XXX个(含原XX和XX市项目),新房备案成交均价为XXXXX元/㎡,X月XX新房市场均价为XXXXX元/㎡,环比上涨X.XX,新房均价最高的XX与最低的XX差距在XXXX元,区域价差分化明显。

三、XX房地产发展的思考

(一)加强宏观调控,实现供需平衡

现阶段,保持XX房地产开发的适度规模,基本实现供需平衡对XX经济社会发展至关重要。XX自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息,为保持XX房地产业健康发展和有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。

土地方面,一是要科学制定XX整体结构合理、总量平衡的房地产开发土地供应计划,注重把控供地节奏,保证土地的可持续化发展。以2019年空港新城为例,居住用地供应量大,供应面积约是XX的X倍、XX的X倍,而住宅地价约是XX三分之一、XX的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制,加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜

进入市场交易土地的收购,根据市场需求和XX城市建设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度,严格执行招拍挂制度,严禁以其他方式取得房地产开发用地;加强房地产市场的批后监管,严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和建设进度。

规划方面,一是要以规划为引领,科学规划,守住规划,以XX未来的空间布局以及结构形态,利用房地产开发空间的拓展和压缩,调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布局的调整。二是要以单元开发进行综合规划,集中规模化开发,控制单体开发建设。三是要严格规划执行,坚持先规划后出让土地政策,杜绝随意调整规划、变更规划,严禁违规建设的行为。

金融方面,在疫情影响下,房地产开发的投资、商品住

房的销售等均不同程度受到影响,金融政策更应精准施策,在“房住不炒”政策下,适当增加房地产企业的金融等支持政策;进一步支持刚需和改善型住房需求,促进房地产市场平稳发展。

房管方面,一是要优化预售证办理流程,加强预售价格管理,强化项目开发进度的建设管理,按照土地出让合同约定的住宅上市时间,严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二是要加强房地产市场的监督检查,进一步做好房地产开发行业信用信息管理平台建设,对开发企业实施分类管理,加强开盘现场的监管、在售楼盘的巡查,销售过程中违规行为的监管。三是及时了解价格、交易等市场真实情况,加强对市场销售、供需情况的分析,掌握市场整体情况,进一步加强后期物业管理等。

(二)持续高标准建设,提升城市品质

随着人民群众对住房建设标准和品质提出更高的要求,XX坚持建设高标准的建筑、高品质的城市、更宜居的环境来满足人民群众对美好生活的追求。一是严格落实《XXXX规划建设品质标准(2019)》《XXXX居住小区规划建设品质标准(试行)》,并根据需要及时对标准予以更新调整,将标准涉及的相关要求纳入行业监管,建设高标准、高品质建筑。严格监督执行开发类住宅项目容积率在X.X以下,居住小区建筑高度不得大于XX米、最低X米的住宅层高等品质标准。二是鼓励使用城市建设新技术,如推广海绵城市、干热岩技术、绿色建筑等,推动建筑节能提升城市品质。三是加强房地产开发企业监管,使其建立从建筑的规划、设计、建造等环节的标准化精细化管理,全面提升建筑工程质量,满足人民居住生活高质量产品的需要。

(三)推进“三个环境”建设,提升民生福祉

按照先改善环境再建城市的理念,坚持把环境建设作为XX的核心竞争力。在房地产业开发过程中,一是以生态环境保护和利用为前提,夯实XX绿色发展基础,不断吸引向往优质生态环境的人们来XX,给房地产市场注入新活力,使房地产开发和生态环境保护两者达到有机统一。例如,XX项目,周边XX、XX、XXX条水系环绕,沿河景观已建成,XX、XX公园环伺周边,良好的生态环境助推了高品质的居住环境。二是落实《XXXX十五分钟生活圈规划建设品质标准(试行)》、构建“XX分钟生活便民圈”,落实教育、医疗、养老等三年行动计划,加快地铁建设,将城市配套前置,完善城市综合功能,着力解决人们在大城市生活中的交通、教育、医疗等民生问题。例如,XX大都会项目自身规划X所幼儿园,周边有XX实验学校、XX第一学校、XXXX中心医院等优质教育医疗资源,毗邻XX万mXXX区域最大的沉浸式商业综合体,紧邻约XXXX亩大XX城市中央公园,X月份销量超XXX套,位居XX区域销量榜第二名,供销两旺实现双赢。三是通过规范房地产开发企业的资质审核和商品房预售审批程序、提升土地供给、不动产登记等效率,优化水电气暖便利度等,同时坚持深化“放管服”、“互联网+政务服务”等改革提升营商环境,方便群众生产生活,促进房地产行业健康发展。

(四)加快产业发展,增强房地产行业发展后劲

在新冠疫情的影响下,面对新一轮产业链布局,制造业和服务业双轮驱动,产业结构上将迎来创新型制造业、高品质服务业,XX以高科技、高附加值的新兴产业为主导产业,优化要素市场的配置,产业集群发展提升房地产市场需求,使产业发展与土地价值统一,相互支持达到最大化发展。特别是新能源汽车及配套产业、信息产业、高端装备制造、总部经济等产业有一定基础,产业空间大,带动性强,在土地开发中既包括产业价值链,又配套优质住宅地产、商业地产、办公地产等综合开发,促进经济整体发展,达到产业、房地产协同发展。例如,XX新城的西部创新港的产业与住宅的配套,恒大童世界的主题乐园与住宅的商住配套等。以主导产业为先导,综合规划合理布局,配套开发房地产,打造宜居宜业的发展环境。

(五)制定人才政策,推动房地产行业持续稳定发展

随着《2019年新型城镇化建设重点任务》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件的出台,城镇化的路线将重点发展大城市,各地引才竞争将呈现持续升级的态势,人口数量和人口密度是房地产市场长期稳定发展的重要支撑力量。201X年,XX在“人才新政”的影响下,常住人口净增长XX.X万人,20XX年,常住人口净流入XX.XX万人,呈下降趋势。20XX年XX总人口约有XXX万人,近三年增长约X万人,XX人口密度偏低,增长速度也偏低。城因人而兴,XX要分类施策制定人才政策,营造良好的创业创新环境,吸引人才、以产招人,引进高层次、优秀人才,鼓励高校毕业生来XX创新创业,鼓励在外人员回XX创业就业,通过增加人口支撑产业发展和地产需求,发挥人力资源优势促进XX经济快速发展。

习近平总书记在党的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,XX创新城市发展方式,引导房地产业发挥“住”和“用”的功能,加强“人产城”的融合,建设大XX新中心,让人民群众生活更美好!

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